珠海楼市：反向换房的人越来越多

近二年时间，大家有没有发现，反向置换的现象在珠海楼市悄然兴起。

简单来说就是，就是大家买房的选择已经从往年排队卖楼、凌晨刷卡卖房的珠海西区，慢慢转移到了珠海市内里来了。

过去二十余年，中国楼市的主流置换逻辑始终是 “由内向外”：

刚需群体从核心城区外溢到远郊板块，用距离换空间；

改善群体从老城区奔向新城区，用老破小换远大新。

在珠海，这条路径曾具象化为 “香洲向西，主城向海”无数购房者沿着珠海大桥、香海大桥、洪鹤大桥向西奔赴斗门、金湾，从先前航空新城、湖心新城、白蕉新城的成交数据来看，至少大家是愿意往西区这边买房的，之前西区也因此常年霸占珠海楼市成交榜首。

但现在，想卖房置换的人很多，面对市场调整周期，不同情况的业主，选择的策略也天差地别。

一股 “反向换房” 的浪潮正在珠海楼市悄然兴起：越来越多的人开始抛售西区的房产，哪怕承担数十万的亏损也要向香洲主城回流；曾经被刚需奉为 “上车圣地” 的西区板块，正在被越来越多的购房者抛弃；

而与之形成鲜明对比的，是香洲主城的成交量开始强势逆势，甚至市内的别墅产品最近也是频频有成交，这你受得了吗？？？

据克而瑞数据显示，2025年珠海一手别墅成交约133套，其中叠墅成交约34套，折算月均去化近3套左右。

以前的高净值客户如果买别墅首选远郊的山海别墅，看重环境和面积；但现在，大家首选的是主城核心区的城市别墅，最看重的是地段和稀缺性。

这也说明，大家对于珠海楼市已经有了一个重新的的认识，大家对于房产价值、居住本质的认知，已经发生了根本性的转变。

珠海虽然是经济特区，但也是我们口中所说的滨海城市，了解认识珠海的都知道，珠海的发展可以说是沿着海岸线延伸。

早些年，珠海的城市核心始终集中在香洲老城区，从老香洲、新香洲到吉大、拱北，有限的土地资源催生了居高不下的房价，也让刚需群体的置业门槛不断抬升。

2017年粤港澳大湾区规划出台后，珠海也正式开启了 “城市西进” 的战略，金湾航空新城、斗门湖心新城、白蕉新城等板块相继崛起，在高大上的规划蓝图下、以及远低于主城的房价的诱惑下，再加上香海大桥、金海大桥、洪鹤大桥、珠海隧道等交通基建的带动下，让西区迅速成为珠海楼市的成交主力。

过去西区能够吸引无数购房者入场，核心卖点从来不是当下的配套，而是未来的规划。“珠海城市副中心”“粤港澳大湾区交通枢纽”“西部生态新城”，一个个宏伟的蓝图，一句句动人的承诺，让购房者相信，今天的郊区，终将变成明天的繁华主城。

但现实却是，规划的兑现速度，远远跟不上购房者的期待。

可以说2015年到2021年，是珠海西区的黄金时代，这个大家认同吗？？

自近些年以来，珠海楼市甚至全国楼市都进入了深度调整期，也是从这些年开始，珠海东西区的市场表现开始出现肉眼可见的分化。

前段时间我曾收到过这样一条留言，他选择亏本卖掉斗门某小区买市内房子的原因是，期待的配套大多停留在图纸上、规划中的轨道交通遥遥无期，承诺的学校也处于停滞阶段，板块内的商业体迟迟兑现不了。

像他这样，从西区向主城反向置换的购房者，并非个例，而是正在成为当下珠海楼市的主流群体。

而我本人其实是支持并赞同大家的反向换房的。

数据是不会骗人的，我们从整个2025年网签中就能体现出来，珠海一共网签了30381套房源，而香洲区就网签了10661套房源，也是珠海唯一一个区域网签过万的区域，如果算是横琴跟高新区的话，合计就网签了17892套房源，可以看出他们已经在用真金白银说明了一切。

无论直接动因是什么，本质都是家庭生命周期、收入预期与资产结构之间的调整。当人的需求变了，房子的意义与选择也随之而变。

未来珠海区域分化将进一步加剧，马太效应会越来越明显。

香洲主城的核心资产，会凭借成熟的配套、稳定的流动性，让房价继续保持悬念。

而像西区的远郊板块，会持续面临库存高企、去化时间长等问题，未来以价换量将会继续持续。

未来，珠海楼市的竞争，不再是各个新城之间的规划比拼，而是核心区配套和产品力的比拼，“越核心，越坚挺；越边缘，越震荡”，会成为珠海楼市的长期定律。

对此，大家对于珠海楼市是怎么看的？？？